Der Mieterstrom bei Gewerbeimmobilien bewegte sich bisher in einem Spannungsfeld zwischen regulatorischen Hürden und der nahenden PV-Pflicht. Bei einem Verbrauch ab 10 MWh war vor allem die viertelstündliche Abrechnung des PV-Stromverbrauchs bislang ein Hemmschuh. Mit dem Smart-Metering-System der Solarize Energy Solutions GmbH aus Stuttgart werden die Stromerzeugung, die Verteilung an die einzelnen Verbrauchsstellen und die revisionssichere Abrechnung ganz einfach – wie ein Microgrid-Projekt in Berlin-Mitte zeigt.
Ein CD-Presswerk, diverse Büros, ein Restaurant – und eine PV-Dachanlage mit 160 kWp: Die Novalisstraße 11 in Berlin-Mitte ist ein Paradebeispiel für eine moderne Multi-Tenant-Gewerbeimmobilie. Für die Verwaltung dieses Gebäudes ist die Berliner Häuser Verwaltungs-GmbH zuständig. Seit der Gründung im Jahr 1999 realisiert der gesamtheitliche Immobiliendienstleister anspruchsvolle Projekte, von der Projektidee über die Genehmigung bis hin zur Fertigstellung. Ein besonderer Fokus liegt auf der Revitalisierung von Bestandsgebäuden im Gewerbe sowie im Light-Industrial-Bereich. Da die Berliner Häuser großen Wert auf die Nachhaltigkeit und Zukunftsfähigkeit ihrer Objekte legt, war man auf der Suche nach Möglichkeiten, das Portfolio gemäß den ESG-Kriterien nachhaltiger zu gestalten.
„Der Einstieg in den PV-Mieterstrom stand bei uns seit einiger Zeit auf der Agenda, jedoch waren wir gerade bei den Gewerbeimmobilien mit vielen Hürden konfrontiert“, erklärt Daniel Wiehen, Geschäftsführer der Berliner Häuser Projektmanagement GmbH. „Der organisatorische Aufwand für unsere Teams hätte den Rahmen gesprengt, hätten wir das PV-Projekt in Eigenregie umgesetzt. Deshalb freuen wir uns sehr, mit Solarize einen kompetenten Partner gefunden zu haben, der uns von der Idee über die Installation bis zur Abrechnung souverän durch den gesamten Prozess geführt hat.“
Rechtssichere Wege in den Mieterstrom
Gemäß dem bewährten Solarize Umsetzungsplan für Mieterstromprojekte startete die Zusammenarbeit zwischen Solarize und Berliner Häuser 2021 mit einer umfassenden Portfolioanalyse inklusive einer vorläufigen Finanzplanung.
Im Rahmen des initialen Portfolio-Screenings hat Solarize vier Objekte der Berliner Häuser identifiziert, die sich gut als Ausgangspunkt für ein PV-Projekt eigneten, darunter die Immobilie in der Novalisstraße 11. Anschließend wurde der Finanzplan verfeinert, um genaue Aussagen über die Rentabilität treffen zu können. Auch die Projektierung wurde anhand von Entscheidungsknoten und Meilensteinen bis ins Detail geplant – und zuverlässig umgesetzt: „Vom Aufmaß der Dächer bis hin zu den Stromlieferverträgen – Solarize hat jeden Projektschritt souverän koordiniert und uns so jederzeit den Rücken freigehalten“, freut sich Daniel Wiehen.
Von der Dachprüfung bis zur Mieteransprache
Voraussetzung für die Installation einer PV-Dachanlage ist ein saniertes Dach sowie ein Statikgutachten. Vom Zustand des Daches – bei gewerblich genutzten Immobilien sind die Dächer häufig mit Schweißbahnen aus Bitumen oder Kunststoff gedeckt – verschaffte man sich mit Hilfe einer Drohne einen Eindruck.
Dank eines umfangreichen Expertennetzwerks konnte Solarize diese Vorarbeit reibungslos koordinieren. Im nächsten Schritt übernahm das Stuttgarter Unternehmen für die Berliner Häuser die Suche nach dem passenden Installationsunternehmen. Zu dem Leistungsumfang von Solarize gehörten in dieser Projektphase nicht nur die Ausschreibung, sondern auch der Angebotsvergleich und die Verhandlung mit geeigneten Installateuren. Laut Frederik Pfisterer, Geschäftsführer von Solarize, ist der Einkaufsprozess entscheidend für die Wirtschaftlichkeit eines PV-Projekts: „Zehn Prozent, die man im Einkaufsprozess einspart, werden im Verlauf des Projekts schnell zu 30 Prozent mehr Eigenkapitalrendite.“
Bei der Mieteransprache unterstützte Solarize die Berliner Häuser bereits während der Projektierungsphase. Denn eine hohe Teilnehmerquote ist ausschlaggebend für die Profitabilität des Mieterstrommodells. Hierzu stellte Solarize alle nötigen Unterlagen und Informationsmaterialien zur Verfügung und bereitete die entsprechenden Angebote vor.
Ein Betriebssystem fürs Microgrid
Die Kundenanlage in Betrieb, die Stromlieferverträge unterzeichnet, die Dokumentation abgenommen – nun ging es an die größte Herausforderung im Multi-Tenant Microgrid: die Messung des PV-Stromverbrauchs sowie die revisionssichere Abrechnung.
Bei der Inbetriebnahme des Microgrids müssen die Zähler in der Regel auf LoRaWAN- oder 4G-fähige Smart Meter aufgerüstet werden. Diese messen wie alle RLM-Zähler viertelstündlich den Verbrauch jedes beteiligten Mieters, übermitteln aber die Zählerdaten per 4G-LTE oder LoRaWAN Gateway an die gleichnamige Plattform von Solarize. Hier fließen die technische Expertise im IoT-Bereich sowie das Know-how des Unternehmens rund um die Bilanzierung in einer bedienerfreundlichen Meter-to-Cash-Lösung zusammen.
Die Abrechnung des Verbrauchs und der Netzeinspeisung erfolgt auf der ISO-zertifizierten Cloud-Plattform vollautomatisch, aufgeschlüsselt nach den einzelnen Mietern und den steuerbehafteten beziehungsweise steuerbefreiten Anteilen. Das System generiert die zugehörigen Rechnungen und schickt sie quartalsweise per E-Mail an die Mieter. Zudem lässt sich über das integrierte Energiemanagement-Tool der Verbrauch einer beliebigen Anzahl von Mietern innerhalb eines frei bestimmbaren Zeitraums übersichtlich visualisieren. „Bedienerfreundlicher geht es kaum: Ich kann über einen sicheren Link auf meinem Computer, Tablet oder Smartphone das Portal aufrufen und sehe auf einen Blick, wie es um die Stromerzeugung und den Stromverbrauch unserer Immobilie bestellt ist“, freut sich Daniel Wiehen. „Seit dem 1. März beziehen unsere Mieter in der Novalisstraße nachhaltigen PV-Strom – und sind begeistert, wie unkompliziert alles vonstattengeht.“
